2010年1月23日 星期六

二等親土地買賣過戶

前陣子自己辦了二等親土地買賣過戶,已經辦好了一段時間了,一直沒空上來PO文

其實一開始時是打算請代書辦理的,跟代書聯絡過後發現土地買賣過戶要繳幾萬元的土地增值稅,因此決定自己跑這些流程,省下一筆代書費用。
經過親自辦理一次後,覺得並無想像中困難,因此在這分享一下,希望能幫助到有同樣需求的人


如果為了節省當日辦理的時間,一些申請表單可在政府網站下載或至稅捐處索取,資料填寫完整後再帶過去辦理會比較省時。
以下是辦理土地買賣過戶所需申請的表單:
1.地籍謄本申請書 → 地政事務所
2.買賣移轉契約書 → 稅捐處
3.土地增值稅(土地現值)申報書 → 稅捐處
4.出售土地改用自用住宅用地稅率申請書 → 若要用自用住宅用地稅率需填寫此申請書,不然就會用一般稅率計算。
5.贈與稅申報 → 二等親買賣需至賣方戶籍所在地的國稅局申請贈與稅申報
6.土地登記申請書 → 地政事務所

我是請鴨居爸爸先去地政事務所申請地籍謄本順便拿其他申請表單,資料拿回來後發現裡面還有附一張填寫範例說明,而且地政事務所的人還試算了以一般稅率跟自用住宅稅率分別需繳多少土地增值稅給我們參考。

首先我先去稅捐處,拿出已填寫好的土地增值稅申請書、土地買賣移轉契約書、買賣雙方身份證影本、土地謄本。因為我要用自用住宅用地稅率,因此還要填寫出售土地改用自用住宅用地稅率申請書。
土地增值稅申報書若有不會寫的地方可先空下,於稅捐處辦理時受理的人員會指導你填寫未完成的部份,申辦小姐很熱心的幫我計算出公告價格。

買賣移轉契約書需貼上價格的千分之一印花稅,因此需再至郵局購買印花,於購買郵票的窗口說要買多少錢的印花他們就知道了。

由於是二等親交易,因此不管是買賣或贈與,都必需到國稅局進行贈與稅申報。
因為我是主張買賣,因此需在賣方的戶籍地國稅局(不是稅捐處喔)申報。

※土地買賣契約書、土地登記申請書需蓋賣方的印鑑章,因此需至戶政事務所申請印鑑證明。
若未曾申請印鑑登記則需先辦理印鑑登記再申請印鑑證明。
印鑑登記必須要到目前戶籍所在地的戶政事務所辦理,若之前有辦過,後來遷了戶口,那原本的就失效了。
去戶政事務所申請印鑑證明時,櫃台小姐有問我需不需要申請謄本,當時為了避免會用到還要再跑一趟因此就順便申請了一份,其實是不需要申請戶籍謄本,用戶口名簿影本就可以了

等了幾天終於收到土地增值稅單,繳完土地增值稅後,最後再到地政事務所辦理土地登記即完成所有程序了。
土地登記需準備資料如下:
1.土地所有權狀
2.土地增值稅(免)繳稅證明
3.贈與(免)稅證明
4.土地買賣移轉契約書正副本各1份
5.雙方身份證影本各1份
6.賣方印鑑證明1份
建議最好是雙方的印章都帶著比較保險,避免漏蓋了哪些章

最後繳了規費221元就算完成了,忘了看收據內容且收據已被我丟在家裡,所以不曉得為何要繳221元

處理時間:三天,三天後就可以取得新的土地所有權狀了,如無法前往領取,可選擇用郵寄的。 (這部份受理時沒跟我說,是後來在電話中說的)

在這裡小小抱怨一下
我是專程請了半天假去地政事務所辦土地登記,誰知隔天就接到地政事務所的小姐打來說少附了一張贈與(免)稅證明,我咧@@昨天有帶去沒跟我收,今天才說我少附了,而且必須等文件附上來後她才能送件。
還問我等一下可以送過來嗎,我說不行。小姐又問那你明天可以送過來嗎?一股火氣頓時冒上來,心裡os你以為我閒閒沒事喔,等著處理你的作業疏失,一點歉意也沒有,真是令人火大,受理案件時就該檢查缺少什麼文件了,若當時跟我說即使我沒帶也還可回家拿,現在變成還得再請假跑一趟,真是○○XX
宣洩完畢,不好意思^^”

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2011/05/14 小妖補註:
由於這篇愈來愈多人來詢問,所以在此特別聲明一下
我們真的是熱心的想幫大家,但要再次重申的是,我們畢竟不是專業的人員
有一些法律上的問題,我們真的不是很清楚
故在相關問題的回答上,我們也只能依我們的想法與猜測來回答
所以有關法律上的問題,最好還是請大家找一下專業的人員去詢問一下
對於我們的回覆,恕我們不負什麼法律責任 ^_^

2012/02/13 小妖補註:
關於資金往來的証明,可以參考這一篇
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=400&t=1027184

51 則留言:

  1. 請問二等親主張買賣,去國稅局辦理需多久工作天,以及所需資料是些什麼?因我最近也在辦這個現在就剩這個不是很了解謝謝!

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  2. 我是當天馬上就拿到了,因為本來我是跟國稅局辦理的人說用郵寄的方式寄給我,但他似乎覺得很麻煩似的,請我在那邊等一下,他馬上處理後,我就拿到了免稅贈與證明了。

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  3. 您好
    我最近也在過戶
    可以方便跟您用電話請教嗎?

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  4. 您好,基於隱私的原故,我們不提供私下的連絡方式
    有問題麻煩請到這裡來提問
    不便之處,還請見諒 ^_^

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  5. 您好
    是我不好意思才對
    我今天去地政事務所 拿了單子 回來填
    請問我明天是不昰去稅捐處
    繳稅後就可以拿去地政處過戶呢?
    我今天去地政處
    我是去服務台問
    小姐都沒有很熱心...

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  6. 您好~
    首先去稅捐處辦理土地增值稅申請書、土地買賣移轉契約書,買賣移轉契約書需貼1/1000印花稅,如果要用自用住宅用地稅率,因此還要填寫出售土地改用自用住宅用地稅率申請書。

    稅捐處辦好後,就可直接到國稅局進行贈與稅申報
    由於是二等親交易,不管是買賣或贈與,都必需到國稅局進行贈與稅申報。
    若是買賣,則需在賣方的戶籍地國稅局(不是稅捐處喔)申報。
    若是贈與,則需在受贈方的戶籍地國稅局申報

    由於我土地交易價格低於贈與的免稅額220萬,我當日就拿到了免稅贈與證明了

    等過幾天收到土地增值稅單,再去繳完稅後就可以去地政事務所辦理土地登記,這樣就完成所有程序了。

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  7. 您好~~
    請問一下土地的交易價格是以什麼來作為標準及認定?
    該如何知道土地價值多少呢?

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  8. 您可以至各縣市的地政事務所網站查詢當年度公告土地現值

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  9. 謝謝您
    我已經快辦完過戶了
    三天後就可以去領了

    真的很感激您
    熱心的把流程PO網上
    讓我有勇氣自己去辦過戶
    應該省了不少錢
    因為我都沒有去問代書
    看了您的網頁 就自己去辦了

    謝謝您~~~~~~~~~~
     

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  10. 不用客氣~
    之前我也是從人家的blog學到怎麼辦的
    我也很高興能幫上你的忙

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  11. 您好:很感謝您發表此篇文章,因為我最近要辦理土地過戶,(二等親以買賣的方式辦理過戶,國稅局好像要資金往來的証明,想請問您,若我將買賣的價款匯給我的父親,他應該以什麼方式還給我比較好),怕國稅局事後會查,非常希望您能撥空提供我意見,謝謝您

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  12. 你好,其實應該先要弄清楚你是為什麼要以買賣的方式過戶,因為每年可以有 220 萬的贈與免稅額可以用,所以若你要過戶的「公告市值」沒有超過 220 萬,其實可以考慮用贈與即可。
    我們當初是因為要使用一生只有一次的土地增值稅 10% 優惠,才選擇用買賣方式,若你也沒有要用這個的話,可以考慮用贈與即可。
    若真的還是要用買賣,我想,匯過去再匯回來就行了吧,因為匯過去的名目是買賣,匯回來是贈與回來,只要當年度令尊贈與給你的沒超過 220 萬,應該是可以的吧,不過這只是我的想法,我們也不是讀法律的,所以這個問題若你真的有問題,可以去問問代書,鴨居之前有些問題也是去請教代書的

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  13. 您好:我也是要使用一生只有一次的土地增值稅 10% 優惠,才選擇用買賣方式,非常謝謝您的意見,謝謝

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  14. 你好:想請問土地二等親贈與…
    首先是要去
    1.稅捐處拿(土地增值稅申請書回家填寫嗎)
    2.那贈與→需要寫"土地買賣移轉契約書嗎"→這個稅捐處也是有一定表格嗎?(那這需貼上價格的千分之一印花稅)→稅捐處的人會幫我們算嗎?還是我們自己要怎麼算?
    3.土地謄本(這也是另外要向稅捐處申請的嗎?還是這是申請書?)
    4.雙方身份證影本
    請問這四樣東西準備好賣寫好直接拿給國稅局就可以嗎?(就是先進行贈與稅申報嗎?)
    真的一點不通?所以要拜託麻煩你囉!...

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  15. 1、是的
    2、贈與的話就拿贈與移轉契約書,內容差不多,只是標題內容不一樣而已。
    我上次辦的是買賣移轉,不過我想贈與應該也是要貼印花稅才是。
    不管我們是不是自己算,稅捐處的人會再算過一次,避免我們自己算錯。
    價格 = 土地每(M2)現值X移轉面積(M2)
    印花稅 = 價格/1000
    3、地籍謄本要到地政事務所申請

    應該要先到稅捐處辦理土地增值稅申報書、贈與移轉契約書
    然後再到國稅局進行贈與申報(贈與的話要到受贈方的戶籍地國稅局申報)
    過幾天後將收到的土地增值稅單拿去繳完稅,就可以到地政事務所進行土地登記了

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  16. 您好:請問一位父親要把土地(土地上已有建築物)分配給幾位兒子那步驟是不是跟你上面打的一樣還是有哪些網站可以查到這些資訊呢?麻煩你了:-)

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  17. 應該是一樣的,因為我的情形也是土地上已有建物。

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  18. 二親等買賣辦理完畢後,二年內要注意買賣價金資金流向,否會被國稅局追稅~

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  19. 您好~我也想自己辦理贈與過戶看看~
    贈與稅我沒有超過220萬是免稅,但增值稅不知道是多少,因為有聽說要贈與過戶只能使用一般稅率增值稅,好怕增值稅會需要繳很多,不知道要怎麼試算呢?還是一定會有一筆費用呢?再麻煩了...謝謝您:)

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  20. 土地增值稅必須看今年度公告土地現值去算才會知道
    我也不太會算 ^^"
    你可以到下面這個網站試算看看
    財政部稅務入口網-土地增值稅試算
    http://www.etax.nat.gov.tw/wSite/sp?xdUrl=/wSite/query/TaxCalculate3.jsp&ctNode=10774

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  21. 您好!打擾了...不好意思問題很多~
    因為房屋還有房貸,可以直接過戶嗎?還是要告知銀行,因為之後房貸會由我們來繳。還有契稅費用會很多嗎?謝謝您:)

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  22. 您好~真的很不好意思...因為想要用政府的優惠貸款方案,那我們就一定要用買賣過戶才能辦理,那房屋本身還有貸款,資金方面有說要多少比率或我要怎麼舉証確實房屋會由我們負擔呢?還有我們是同戶籍,是不是就沒辦法辦理了呢?房屋是媽媽的,再麻煩了...謝謝您:)

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  23. 同戶籍是否可以辦理,可能要看你現在要用的貸款方案規定
    因為我之前是先用銀行的一般房貸方案,後來申請政府優惠房貸後再轉換
    所以我個人認為應該是可以貸款下來後再進行償還原先的貸款

    剛好5月要繳房屋稅,你可以看看你家的房屋稅單,上面有列房屋現值金額,將它乘以百分之六就是要繳的契稅費用了

    房屋過戶不管贈與or買賣,契稅是一定要繳的
    所以房屋最好一開始就考慮清楚買誰的名字比較好(我也面臨跟你一樣的問題)
    土地的部份,好像如果是繼承而來的話可以不課徵土地增值稅

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  24. 您好~真的很謝謝您的幫忙,還好有妳可以請教,不然真的好想放棄哦~讓程序是先過戶,還是申請貸款下來再過戶呢?我們現在房貸也是一般房貸方案。第一步我是不是先申請政府優惠方案下來,再轉貸然後過戶?買賣的資金流,貸款可以嗎?還是需要再轉一筆錢給媽媽呢?謝謝您:)

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  25. 如果你是要申請青年安心成家方案的話(若你符合申請資格)
    可以先申請政府優惠方案下來再進行過戶
    然後償還你媽媽的貸款
    這樣就有買賣現金流了
    以上是我個人的想法
    若是其他房貸方案,我不確定尚未過戶前能否申請(因為沒有擔保品)
    你可以電話問問銀行房貸業務的人員
    這部份詢問他們會比較清楚正確些

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  26. 1.請問我要自己去辦贈與稅但不知如何試算我有去你網站上留的試算網站試算但遇到問題分子/分母是什麼要看什麼資料才有分子/分母這東西,
    2.還有要如何算贈與稅有沒有超過220萬呢我是士地上有房子,辦理的程予我看了你的資料不概知道,是不是要先知道價值多少才能決定一次贈或分次贈呢
    3.房屋現值金額就是課稅現值嗎?找不到房屋現值金額只只找到課稅現值.謝謝你

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  27. 1.全部過戶就是 1/1,過戶一半是是 1/2,以此類推
    2.有沒有超過220萬就是要看公告現值,而不是一般市價,如果是土地與房子要一起過戶,就是 土地現值+房屋現值
    3.應該是吧,手邊沒有稅單,不太記得了 ^_^

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  28. 請問鴨居大大~

    因為我們家的情況也是低於贈與的免稅額220萬,
    也想要使用一生只有一次的土地增值稅 10% 優惠^^"
    想請問"出售土地改用自用住宅用地稅率申請書"是在地政處索取嗎?

    "二等親買賣需至賣方戶籍所在地的國稅局",
    如果住在台北,賣方戶籍是在高雄,那就要到高雄的國稅局辦嗎?

    如果是用買賣的方式,但是不須繳贈與稅(低於220萬),
    需要準備價金支付證明嗎?(如:買賣契約書、存摺金額流向...等)

    請問以買賣方式的房屋,日後國稅局會再向賣方課那些稅呢?

    目前正在為使用贈與還是買方的方式過戶傷腦筋呢...
    希望鴨居大大指點指點,謝謝您~

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  29. 1、出售土地改用自用住宅用地稅率申請書我是在稅捐處辦理時一併填寫的
    2、嗯,買賣的話是在賣方戶籍地國稅局。
    3、去國稅局申報二等親贈與稅申報時,會請你提供資金流向證明。
    不過買賣/贈與房屋,還會有一筆契稅(房屋現值×6%)
    日後國稅局是否會再向賣方課那些稅?應該是沒有了

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  30. 謝謝鴨居大大的回應
    不好意思想再請問一下^^"
    不管用買賣或是贈與,土增稅的稅率都是一樣的嗎?
    (假設以不考慮申請自用住宅來說)

    以全部需繳納的稅金來評估,使用買賣方式是比較划算的嗎?
    因為使用買賣方式後有需繳納所得稅的問題
    怕到時如將200多萬的房屋買賣納進賣方所得稅,會是一筆可觀的金額囧

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  31. 政府為了減輕自住房屋者之負擔,對於時,規定有一人一生一次可享受百分之十的優惠稅率
    至於所得稅的問題,你可以詢問代書會比較清楚一點

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  32. 好的,我再找代書詢問。
    不好意思麻煩您了,謝謝鴨居大大的回覆~

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  33. 您好:
    我想請教您,因我媽媽是要把土地過戶給我女兒,但土地是在竹北(我與母親住台北),是不是辦理過戶手續,必須要到竹北的地政事務所及稅捐處辦理呢?
    不好意思麻煩您了。謝謝!!

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  34. 您好,由於您的情形我不是很確定 ^^"
    建議您還是打電話詢問地政事務所or稅捐處人員較保險些
    我怕跟您說錯就不好意思了

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    1. 謝謝,那我再問一下地政事務所,謝謝您!!

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  35. 您好:
    我想請教的是你是用買賣方式辦理,在訂契約方面不曉得有沒有填寫範本可以供參考

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    1. 不好意思,沒有範本可以提供給你參考哦

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  36. 您好!請教!!
    土地方面從申請開始至過戶完成處理時間只需三天?建物也一樣嗎?
    昨日請教代書,須15天,是不是自己辦比較快!!
    有無急件方式可供參考!!

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  37. 因為事隔太久,我也不太記得了
    不過看自己的Blog這麼寫,所以土地應該是三天吧
    我們沒辦建物,所以也不確定是否一樣
    是不是自己辦比較快?也是有可能,不曉得耶^^
    有無急件方式?不知道耶

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  38. 您好,我也是要用買賣的方式過戶土地與房屋,為了省土地增值稅,我母親要過戶給我的(戶籍在同一地方)請問:
    1.土地買賣移轉契約書上的買賣價款總金額可隨意填寫嗎?

    2.土地與房屋需填寫各2份土地買賣移轉契約書?

    3.步驟是先到稅捐處填寫出售土地改用自用住宅用地稅率申請書,然後再到國稅局申報贈與稅?

    4.需提供稅捐處跟國稅局資金往來證明嗎?

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    1. 1、可以隨便寫嗎?我不清楚耶,我是以公告的土地現值為主
      2、不好意思,因事隔近2年,有點忘了買賣移轉契約書是否需各2份
      3、是的。
      4、好像是國稅局會請你出示證明。

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  39. 您好,我姐擔心她替先生作保人,先生欠下債務,擔心會影響後來我爸去世留給她的房子,跟我商量房子過戶到我名下,要怎麼辦?要繳啥稅?可給意見嗎?

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  40. 不好意思,我也沒有過戶過房子,印象中房子的部份有契稅,詳細我也不太清楚

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  41. 請問二等親之間房屋買賣需要簽 "成屋買賣契約書" 嗎? 還是隻要填 "買賣移轉契約書" 就好了? 謝謝!

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  42. 不好意思,因為我只做土地過戶,沒有做房屋過戶,所以不確定需填哪些文件哦

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  43. 你好~請問一下你當時土地買賣過戶,建物權人跟土地權 人是否是同一人所有,這樣自用住宅用地稅率才適用,還是建物權人跟土地權人不同人也沒關係

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  44. 目前卡在建物權人跟土地權人不同人持有,怕自用住宅用地稅率不能用,才想請問大大幫我解題,謝謝

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    1. 您好,自用住宅用地的條件可參考以下連結 http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/408/4616183735152388650?tagCode=
      它有一些條件要符合,若單以地上建物的部份,內容有寫到:
      - 地上房屋所有權人必須為本人、配偶或直系親屬所有。

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  45. 在請問一下喔,出售土地改用自用住宅用地稅率申請書是要去那裡索取,我向在地稅捐處索取說沒有,能在那管道索取呢?謝謝
    稅捐處辦妥後,是否直接到國稅局辦贈與稅申報,那需要什麼文件呢?資金流向是否也一並附上呢?感謝你

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  46. 請問可以跟你要私契的範例嗎?

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    1. 抱歉,這已是 10 年前的事,早已忘光了 ^_^"

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